Gremmes du over å ikke komme inn på boligmarkedet? Det kan være fornuftig å leie nå

Å leie blir ofte sett på som å kaste penger ut av vinduet. Skynder man seg ikke å kjøpe, får man ikke bli med på prisfesten. Men mange boliger stiger med en liten årslønn for hvert år som går, og de færreste klarer å spare nok penger.

Skal man inn på markedet må man altså kaste seg på karusellen og låne opp til pipa. Men ingen fare, alle andre gjør det jo, og alle du kjenner som eier bolig forteller hvor mye penger de har tjent på det og forklarer at du må kjappe deg før prisene stiger enda mer. De siste 20 årene har boligprisen steget med over 430 prosent, og det har blitt en etablert sannhet at boliger ikke kan falle i verdi.

Men er virkelig bolig en idiotsikker og trygg investering, eller kan det faktisk være fornuftig å leie? I dette innlegget forsøker vi å se litt på det norske boligmarkedet.

Lav byggeaktivitet og høy befolkningsvekst
Kombinasjonen av lav byggeaktivitet og høy befolkningsvekst har utvilsomt vært en viktig faktor for boligprisutviklingen i Norge de siste årene. Det bygges enkelt og greit altfor få boliger i Norge. Nedenfor ser vi på antall fullførte boliger (blå), befolkningsveksten (rød) og boligprisindeksen (grønn).

De siste årene har boligprisutviklingen i Norge har vært langt sterkere enn i Sverige og Danmark. Det samme har befolkningsveksten vår vært.

I kombinasjon med dette, har det altså vært svært lav byggeaktivitet. Dette har ført til en betydelig boligmangel og har bidratt til å skvise prisene opp med over 30 prosent siden 2008.

Det bygges fortsatt for få boliger, men det har tatt seg noe opp det siste året, og dette er forhåpentligvis et midlertidig problem som vil få økt politisk fokus. Forhåpentligvis.

Antall igangsatte boliger. Kilde: SSB

Skyhøyt gjeldsnivå
Det er viktig å være obs på norske husholdningers høye gjeldsnivå. For 170.000 boliger utgjør gjelden faktisk mellom fem og ti ganger husholdningens årlige inntekt.

Et prisfall i kombinasjon med en renteøkning vil for disse kunne være katastrofalt. Et slikt scenario vil også kunne gi en farlig dominoeffekt.

Norge Bank utførte nylig en stresstest av det norske boligmarkedet. Testen viste at et boligprisfall på 20 prosent vil øke belåningsgraden for unge boligeiere (20-34 år) til 95 prosent i snitt. Ved et fall på 20 prosent vil altså markedet bestå av mange svært høyt belånte og sårbare boligeiere, og før denne gruppen er skvist ut av boligene sine vil det være fare for videre fall.

Inflasjonsjustert boligprisutviklingen
Det er også interessant å sammenligne boligprisutviklingen med den øvrige prisveksten i samfunnet.

Figuren til høyre viser inflasjonsjusterte boligpriser i Norge og USA. Realprisen på bolig er over tre ganger så høy som normalt — langt mer enn ved forrige boligkrakk, i 1988, da boligprisene falt med 36 prosent på fem år. Også langt mer enn da det amerikanske markedet sprakk.

Fallhøyden begynner å bli skremmende høy nå.

Så hva nå?
Mye kan styre den videre prisutviklingen. Politiske endringer rundt formueskatten, rentefradraget og ikke minst tiltak som gjør byggeprosessene enklere kan være viktige i tiden fremover.

Verdensøkonomien, oljeprisen og rentenivået er også faktorer med stor betydning. I tillegg er norges skyhøye lønns- og kostnadnivå i kombinasjon med europas høye arbeidsledighet (25 mill+) og svært pressede lønninger noe man ikke kan overse i og med at vi er en del av EUs felles arbeidsmarked.

Leie, et helt greit alternativ
Det kan være kjedelig å ikke eie boligen man bor i, men det er viktig å sette pris på den finansielle risikoen man slipper å påta seg. Istedet for å gremmes over at du ikke kommer deg inn på markedet, kan du se på leiesituasjonen som en rimelig forsikring mot det som ser ut som en skummel boligboble. Når og om den evt vil sprekke er nok avhengig av en del tilfeldigheter, men det er ihvertfall liten tvil om at det ligger en betydelig risiko i markedet nå.